Property Laws

Thailand property - Legal FAQ

Ownership Options for Foreign Buyers of Thai Houses, Villas and Town Houses

1. Set up a carefully structured Thai limited company to hold the freehold of the land. The freehold of the land is put in the company name. The minimum requirement for the company is for two Thai shareholders. These Thai shareholders will be provided by the lawyer setting up the company. The foreign buyer is made a director, and a shareholder, in the company. You can also have more than one foreign shareholder or director but the total foreign shareholding must not exceed 49%. Crucially, there are a number of protective measures always put in place by the lawyer setting up the company to create a very safe structure for the foreign directors. These give the foreign directors complete control and they typically include, but are not limited to, the following: the foreign director(s) is the only officer who can commit or bind the company in any contractual dealings; the director’s shares are preference shares and hold 10 times the voting rights of the nominal shares, giving the directors 90% of the voting power; when the company is set up, all of the Thai shareholders sign an open dated share transfer form. This means that they can all be signed out and replaced with other shareholders whenever the foreign director(s) wishes.

The company owns the freehold of the land and the investor(s) is free to build on the land, sell or lease property and transfer their rights to next of kin.

Thai law states that foreigners cannot own land, they can own buildings only. So, if a foreigner wants to buy a house, (or duplex/townhouse), which includes land, he has two basic ownership options for acquiring the land.

Note: The Company must comply with the law and money should pass through the company books, shareholder meetings must be held, minutes of meeting prepared, and yearly accounting must be filed. But a good local accountant can take care of all of this for you. It is easy to put some expenses for running the property through the company books. The accountant will also submit annual accounts for a typical fee of around 20,000 THB.

==================================

泰国房产 - 法律常见问题解答

泰国房屋、别墅和联排别墅外国买家的所有权选择

1. 建立一个精心设计的泰国有限公司来持有土地的永久业权。 土地的永久业权放在公司名称中。 公司的最低要求是两名泰国股东。 这些泰国股东将由设立公司的律师提供。 外国买家成为公司的董事和股东。 您也可以拥有一名以上的外国股东或董事，但外国持股总额不得超过 49%。 至关重要的是，设立公司的律师总是采取一些保护措施，为外国董事创造一个非常安全的结构。 这些赋予外国董事完全控制权，它们通常包括但不限于以下内容：外国董事是唯一可以在任何合同交易中承诺或约束公司的官员； 董事股份为优先股，持有10倍于名义股份的表决权，给予董事90%的表决权； 公司成立时，所有泰国股东都签署了一份公开日期的股份转让表格。 这意味着只要外国董事愿意，他们都可以全部注销并由其他股东替换。

公司拥有土地的永久业权，投资者可以自由地在土地上建造、出售或租赁财产，并将他们的权利转让给近亲。

泰国法律规定外国人不能拥有土地，他们只能拥有建筑物。 因此，如果外国人想购买包括土地在内的房屋（或复式/联排别墅），他有两种基本的所有权选择来获取土地。

注意：公司必须遵守法律，资金应通过公司账簿，必须召开股东大会，准备会议记录，并必须提交年度会计报告。 但一位优秀的本地会计师可以为您处理所有这些事情。 通过公司账簿很容易为经营财产投入一些费用。 会计师还将提交年度账目，一般费用约为 20,000 泰铢。

==================================

อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย - คำถามที่พบบ่อยทางกฎหมาย

ตัวเลือกการเป็นเจ้าของสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติสำหรับบ้าน วิลล่า และทาวน์เฮาส์ในประเทศไทย

1. จัดตั้งบริษัทจำกัดในประเทศไทยที่มีโครงสร้างอย่างรอบคอบเพื่อถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดิน โดยกรรมสิทธิ์ที่ดินจะอยู่ในชื่อบริษัท ข้อกำหนดขั้นต่ำสำหรับบริษัทคือต้องมีผู้ถือหุ้นชาวไทยอย่างน้อยสองคน ซึ่งทนายความที่จัดตั้งบริษัทจะเป็นผู้จัดหาผู้ถือหุ้นชาวไทยเหล่านี้ ผู้ซื้อชาวต่างชาติจะเป็นกรรมการและผู้ถือหุ้นในบริษัท คุณสามารถมีผู้ถือหุ้นหรือกรรมการชาวต่างชาติมากกว่าหนึ่งคนได้ แต่สัดส่วนการถือหุ้นของชาวต่างชาติทั้งหมดต้องไม่เกิน 49% ที่สำคัญคือ มีมาตรการป้องกันหลายประการที่ทนายความที่จัดตั้งบริษัทจะนำมาใช้เพื่อสร้างโครงสร้างที่ปลอดภัยมากสำหรับกรรมการชาวต่างชาติ มาตรการเหล่านี้ให้อำนาจควบคุมอย่างสมบูรณ์แก่กรรมการชาวต่างชาติ และโดยทั่วไปจะรวมถึงแต่ไม่จำกัดเพียงสิ่งต่อไปนี้: กรรมการชาวต่างชาติเป็นเจ้าหน้าที่เพียงคนเดียวที่สามารถผูกพันหรือผูกมัดบริษัทในการทำธุรกรรมทางสัญญาใดๆ หุ้นของกรรมการเป็นหุ้นบุริมสิทธิ์และมีสิทธิออกเสียง 10 เท่าของหุ้นสามัญ ทำให้กรรมการมีอำนาจออกเสียง 90% เมื่อจัดตั้งบริษัท ผู้ถือหุ้นชาวไทยทุกคนจะลงนามในแบบฟอร์มโอนหุ้นแบบไม่ระบุวันที่ ซึ่งหมายความว่าผู้ถือหุ้นทุกคนสามารถถอนตัวและแต่งตั้งผู้ถือหุ้นรายอื่นเข้ามาแทนที่ได้ทุกเมื่อที่กรรมการชาวต่างชาติต้องการ

บริษัทเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน และผู้ลงทุนมีอิสระที่จะสร้างสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน ขายหรือให้เช่าทรัพย์สิน และโอนสิทธิ์ให้แก่ทายาทได้

กฎหมายไทยระบุว่าชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ พวกเขาสามารถเป็นเจ้าของอาคารได้เท่านั้น ดังนั้น หากชาวต่างชาติต้องการซื้อบ้าน (หรือบ้านแฝด/ทาวน์เฮาส์) ซึ่งรวมถึงที่ดินด้วย เขาจะมีตัวเลือกการเป็นเจ้าของที่ดินพื้นฐานสองทางเลือก

หมายเหตุ: บริษัทต้องปฏิบัติตามกฎหมาย และเงินต้องผ่านบัญชีของบริษัท ต้องมีการประชุมผู้ถือหุ้น จัดทำรายงานการประชุม และต้องยื่นงบการเงินประจำปี แต่ผู้ทำบัญชีท้องถิ่นที่ดีสามารถดูแลเรื่องทั้งหมดนี้ให้คุณได้ การบันทึกค่าใช้จ่ายบางส่วนในการดำเนินงานของทรัพย์สินผ่านบัญชีของบริษัทนั้นทำได้ง่าย ผู้ทำบัญชีจะยื่นงบการเงินประจำปีให้ด้วย โดยมีค่าธรรมเนียมทั่วไปประมาณ 20,000 บาท

2. Lease the land on a rolling 30 year lease. An alternative to setting up a Thai limited company is for the foreigner to purchase a 30 year lease for the land. Options to renew the lease for 2 further periods of 30 years are built into the contract to make a total lease period of 90 years. The contract can also include a fixed option to purchase the freehold whenever the foreigner wishes.

Note: The house itself (i.e. the building) can be owned directly by the foreign buyer. However, if the freehold of the land is held in a Thai company, then the house will typically be held in the same company. This is for reasons of tax efficiency and ease of resale.

==================================

2. 以 30 年滚动租约租赁土地。 设立泰国有限公司的另一种选择是让外国人购买土地的 30 年租约。 合同中包含续租 2 个 30 年期的选择权，总租赁期为 90 年。 合同还可以包括一个固定的选择权，可以在外国人愿意的时候购买永久业权。

注意：房屋本身（即建筑物）可以由外国买家直接拥有。 但是，如果土地的永久业权由一家泰国公司持有，那么房屋通常也会由同一家公司持有。 这是出于税收效率和易于转售的原因。

==================================

2. เช่าที่ดินแบบต่ออายุอัตโนมัติ 30 ปี ทางเลือกอื่นนอกเหนือจากการจัดตั้งบริษัทจำกัดในประเทศไทย คือให้ชาวต่างชาติซื้อสิทธิ์การเช่าที่ดิน 30 ปี โดยในสัญญาจะมีเงื่อนไขให้ต่ออายุได้อีก 2 ครั้ง ครั้งละ 30 ปี รวมเป็นระยะเวลาเช่าทั้งหมด 90 ปี นอกจากนี้ สัญญายังสามารถระบุเงื่อนไขการซื้อกรรมสิทธิ์ที่ดินเมื่อใดก็ตามที่ชาวต่างชาติต้องการได้ด้วย

หมายเหตุ: ผู้ซื้อชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของบ้าน (ตัวอาคาร) ได้โดยตรง แต่หากกรรมสิทธิ์ที่ดินอยู่ในนามบริษัทไทย บ้านก็จะอยู่ในนามบริษัทเดียวกันด้วย เพื่อความประหยัดภาษีและง่ายต่อการขายต่อ

Ownership Options for Foreign Buyers of Condominiums and Apartments

Condominiums in Thailand are distinct from ‘standard’ apartments in that they have a condominium license which means that up to 49% of the private living space of the condominium building can be bought by foreign investors on a freehold basis. The remaining 51% can be directly owned by Thai individuals, held in a Thai company or leased to foreigners.

==================================

公寓和公寓外国买家的所有权选择

泰国的公寓与“标准”公寓不同，因为它们拥有公寓许可证，这意味着外国投资者可以永久业权购买公寓大楼高达 49% 的私人生活空间。 剩下的 51% 可以由泰国个人直接拥有、由泰国公司持有或出租给外国人。

==================================

ทางเลือกในการเป็นเจ้าของสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติในคอนโดมิเนียมและอพาร์ตเมนต์

คอนโดมิเนียมในประเทศไทยแตกต่างจากอพาร์ตเมนต์ 'ทั่วไป' ตรงที่คอนโดมิเนียมมีใบอนุญาตคอนโดมิเนียม ซึ่งหมายความว่านักลงทุนต่างชาติสามารถซื้อพื้นที่อยู่อาศัยส่วนตัวของอาคารคอนโดมิเนียมได้สูงสุดถึง 49% ในรูปแบบกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ ส่วนที่เหลืออีก 51% สามารถเป็นกรรมสิทธิ์โดยตรงของบุคคลไทย ถือครองในนามบริษัทไทย หรือให้เช่าแก่ชาวต่างชาติได้

Apartments (i.e. where the development has no condominium license), these can only be leased on a rolling 30 year lease. Options to renew the lease for 2 further periods of 30 years are built into the contract to make a total lease period of 90 years.

Obtaining Construction Permission

Construction permission may be obtained at the Local Administration organization (Aor Bor Tor), or the Municipal Office, where your land is located. Structure Plans submitted shall be certified by an architect or an engineer. A building must have the specifications indicating in the permission.

Buying a Property in Thailand at my Absence

Yes. A person wishing to buy a land, including a foreigner, may purchase a land without being present at the time of registration of ownership at the Land Department. This shall be done by appointing, by a power of attorney, a lawyer to act on your behalf.

Nevertheless, if you are married to a Thai, you, a foreign spouse of a Thai, is required to declare in a written agreement that a fund, of a purchase of land, is purely of your Thai spouse as her personal affair before marriage. This procedure may be done by signing such declaration abroad, and demand for a certification at the Consulate of Thailand in your country.

Legally Rent Out a Property in Thailand

Yes. A foreign-owned property may be rented out. Some banks may allow you to open an account to collect the rents. You, as a non-resident, must be aware that personal income tax shall be deducted from your income earning in Thailand.

Visa Options for Long Term Stay in Thailand

There are 3 types of visa that allow long term stay:

Tourist Visa - issued by a Thai embassy abroad. These are valid for 60-90 days depending on the country of issue. You can simply leave the country when the visa expires and come straight back in another 60 or 90 days. Many quasi resident visitors to Thailand use this approach to stay for years. This approach is fine as long as you are solvent and not engaging in business in Thailand.

Non Immigrant Visa - issued by a Thai embassy abroad. These are for a maximum of 1 year but you have to leave the country every 3 months. There are 3 basic ways to qualify for a non-immigrant visa:

1. You are employed (or own a company) with at least 2 million baht capital value.

2. You have a Thai family.

3. You are retired and can prove adequate financial means to support yourself. We give you legal assistance to obtain a non-immigrant visa.

Resident Visa - Hard to get and rarely issued. To qualify you need to read and write Thai along with strong local financial status and influential Thai references.

==================================

公寓（即开发项目没有公寓许可证），只能以 30 年的滚动租约出租。 合同中包含续租 2 个 30 年期的选择权，总租赁期为 90 年。

获得施工许可

可以在您的土地所在的地方行政机构 (Aor Bor Tor) 或市政办公室获得施工许可。 提交的结构计划应由建筑师或工程师证明。 建筑物必须具有许可中指示的规格。

在我不在的情况下在泰国购买房产

是的。 希望购买土地的人，包括外国人，可以在土地部门登记所有权时不在场地购买土地。 这将通过委托书指定一名律师代表您行事来完成。

然而，如果您与泰国人结婚，您作为泰国人的外国配偶，必须在书面协议中声明，购买土地的资金纯属您的泰国配偶婚前个人事务。 此程序可以通过在国外签署此类声明并在您所在国家/地区的泰国领事馆要求证明来完成。

在泰国合法出租房产

是的。 外国人拥有的财产可以出租。 有些银行可能允许您开设一个账户来收取租金。 作为非居民，您必须知道个人所得税将从您在泰国的收入中扣除。

在泰国长期居留的签证选择

有 3 种类型的签证允许长期居留：

旅游签证 - 由泰国驻外大使馆签发。 这些有效期为 60-90 天，具体取决于签发国家/地区。 您可以在签证到期时离开该国，然后在 60 或 90 天后直接返回。 许多泰国的准居民游客使用这种方式逗留多年。 只要您有偿付能力并且不在泰国从事业务，这种方法就可以。

非移民签证 - 由泰国驻外大使馆签发。 这些最长期限为 1 年，但您必须每 3 个月离开该国一次。 有资格获得非移民签证的 3 种基本方式：

1. 您受雇（或拥有一家公司）的资本价值至少为 200 万泰铢。

2. 你有一个泰国家庭。

3. 您退休了，可以证明有足够的经济能力养活自己。 我们为您提供获得非移民签证的法律援助。

居民签证 - 很难获得且很少签发。 要获得资格，您需要具备良好的当地财务状况和有影响力的泰语参考资料，能够读写泰语。

==================================

อพาร์ตเมนต์ (เช่น โครงการที่ไม่มีใบอนุญาตคอนโดมิเนียม) สามารถให้เช่าได้เฉพาะสัญญาเช่าระยะยาว 30 ปีเท่านั้น โดยมีเงื่อนไขในการต่อสัญญาเช่าอีก 2 ครั้ง ครั้งละ 30 ปี รวมเป็นระยะเวลาเช่าทั้งหมด 90 ปี

การขออนุญาตก่อสร้าง

สามารถขออนุญาตก่อสร้างได้ที่องค์การบริหารส่วนท้องถิ่น (เทศบาลนคร) หรือสำนักงานเทศบาลที่ที่ดินของคุณตั้งอยู่ แบบแปลนโครงสร้างที่ยื่นต้องได้รับการรับรองจากสถาปนิกหรือวิศวกร อาคารต้องมีคุณสมบัติตามที่ระบุไว้ในใบอนุญาต

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยโดยที่ฉันไม่อยู่

ได้ บุคคลที่ประสงค์จะซื้อที่ดิน รวมถึงชาวต่างชาติ สามารถซื้อที่ดินได้โดยไม่ต้องไปจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินในขณะนั้น โดยการแต่งตั้งทนายความให้ดำเนินการแทนด้วยหนังสือมอบอำนาจ

อย่างไรก็ตาม หากคุณแต่งงานกับคนไทย คุณซึ่งเป็นคู่สมรสชาวต่างชาติของคนไทย จะต้องระบุในข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรว่า เงินทุนสำหรับการซื้อที่ดินนั้นเป็นของคู่สมรสชาวไทยของคุณโดยสมบูรณ์ในฐานะเรื่องส่วนตัวก่อนการสมรส ขั้นตอนนี้สามารถทำได้โดยการลงนามในเอกสารดังกล่าวในต่างประเทศ และขอใบรับรองจากสถานกงสุลไทยในประเทศของคุณ

การให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยอย่างถูกกฎหมาย

ได้ อสังหาริมทรัพย์ที่ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของสามารถให้เช่าได้ ธนาคารบางแห่งอาจอนุญาตให้คุณเปิดบัญชีเพื่อรับค่าเช่า คุณในฐานะผู้ที่ไม่ใช่ผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวร ต้องตระหนักว่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจะถูกหักจากรายได้ที่คุณได้รับในประเทศไทย

ตัวเลือกวีซ่าสำหรับการพำนักระยะยาวในประเทศไทย

มีวีซ่า 3 ประเภทที่อนุญาตให้พำนักระยะยาว:

วีซ่าท่องเที่ยว - ออกโดยสถานทูตไทยในต่างประเทศ วีซ่าเหล่านี้มีอายุ 60-90 วัน ขึ้นอยู่กับประเทศที่ออกวีซ่า คุณสามารถออกจากประเทศได้เมื่อวีซ่าหมดอายุและกลับเข้ามาใหม่ได้ภายใน 60 หรือ 90 วัน นักท่องเที่ยวที่มาเยือนประเทศไทยหลายคนใช้วิธีนี้เพื่ออยู่อาศัยเป็นเวลาหลายปี วิธีนี้ใช้ได้ผลตราบใดที่คุณมีฐานะทางการเงินที่ดีและไม่ได้ประกอบธุรกิจในประเทศไทย

วีซ่าชั่วคราว (Non-Immigrant Visa) - ออกโดยสถานทูตไทยในต่างประเทศ วีซ่าประเภทนี้มีอายุสูงสุด 1 ปี แต่คุณต้องออกจากประเทศทุก 3 เดือน มี 3 วิธีหลักในการขอวีซ่าชั่วคราว:

1. คุณเป็นลูกจ้าง (หรือเป็นเจ้าของบริษัท) ที่มีทุนอย่างน้อย 2 ล้านบาท

2. คุณมีครอบครัวเป็นคนไทย

3. คุณเกษียณแล้วและสามารถพิสูจน์ได้ว่ามีฐานะทางการเงินเพียงพอที่จะเลี้ยงดูตนเองได้ เราให้ความช่วยเหลือทางกฎหมายแก่คุณในการขอวีซ่าชั่วคราว

วีซ่าผู้พำนัก (Resident Visa) - ขอได้ยากและไม่ค่อยมีการออกให้ คุณสมบัติในการขอวีซ่าคือต้องอ่านและเขียนภาษาไทยได้ มีฐานะทางการเงินที่ดีในท้องถิ่น และมีบุคคลอ้างอิงชาวไทยที่มีอิทธิพล

Measurements Using for Land in Thailand

In Thailand, Land is measured in Rai, Ngan and Wah.

• 1 Rai = 4 Ngan (or 1600 Sq.m.) • 1 Ngan = 100 Wah (or 400 Sq.m.) • 1 Wah = 4 Sq.m. • 1 Acer = 2.5 Rai • 1 Hectare = 6.25 Rai

Land prices are usually expressed in Baht per Rai or Baht per Wah. Condominium prices are usually expressed in Baht per sqm (square meter)

==================================

用于泰国土地的测量

在泰国，土地以 Rai、Ngan 和 Wah 衡量。

• 1 Rai = 4 Ngan（或 1600 平方米） • 1 Ngan = 100 Wah（或 400 平方米） • 1 Wah = 4 Sq.m. • 1 Acer = 2.5 Rai • 1 公顷 = 6.25 Rai

土地价格通常以每莱泰铢或每华泰铢表示。 公寓价格通常以每平方米泰铢（平方米）表示

หน่วยวัดที่ดินในประเทศไทย

ในประเทศไทย ที่ดินวัดเป็นไร่ งาน และตารางวา

• 1 ไร่ = 4 งาน (หรือ 1600 ตารางเมตร) • 1 งาน = 100 ตารางวา (หรือ 400 ตารางเมตร) • 1 ตารางวา = 4 ตารางเมตร • 1 เอเคอร์ = 2.5 ไร่ • 1 เฮกตาร์ = 6.25 ไร่

ราคาที่ดินมักแสดงเป็นบาทต่อไร่ หรือบาทต่อตารางวา /  ราคาคอนโดมิเนียมมักแสดงเป็นบาทต่อตารางเมตร